N°15
Juillet / Août 2010

Une offre d'achat immobilière à domicile
ne s’assimile pas à du démarchage

MOTS CLES : Tromperie | Location | Agence immobilière
Allez chez un particulier pour lui soumettre une offre d'achat à un prix différent du mandat reçu ne doit en aucune manière s'assimiler à un démarchage à domicile. Explication :

De quoi parle-t-on ?

Lorsqu'un agent immobilier reçoit mandat de rechercher des acquéreurs pour le compte de son mandant et de mettre ces derniers en relation, un prix de vente est habituellement fixé par le mandat.

La question

L'AGENT IMMOBILIER QUI, EN EXÉCUTION DE SON MANDAT, SE REND AU DOMICILE DE SES MANDANTS POUR LEUR SOUMETTRE UNE OFFRE D'ACHAT À UN PRIX INFÉRIEUR AU PRIX CONVENU EFFECTUE-T-IL UN DÉMARCHAGE À DOMICILE SOUMIS À CE RÉGIME SPÉCIFIQUE ?

LA REPONSE

Par un arrêt en date du 14 janvier 2010, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que "ne constitue pas un acte de démarchage la transmission faite au domicile des vendeurs d'une offre d'achat par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré".

En l'espèce, une agence immobilière avait conclu avec un couple de vendeurs un mandat de vente non exclusif pour un prix plancher.

L'agence ayant reçu une offre pour un prix moindre, le représentant de l'agence s'est présenté au domicile des vendeurs, ses mandants, pour leur transmettre cette offre et leur faire accepter cette vente à un prix inférieur à celui convenu au mandat.

Or, après avoir accepté cette offre et signé une promesse de vente, les vendeurs ont conclu un second compromis de vente avec un autre acquéreur plus généreux par l'intermédiaire d'une autre agence ce qui était possible en l'absence de mandat exclusif.

Assignés en responsabilité civile par les premiers offrants, les vendeurs ont soulevé la nullité de la première promesse de vente résultant de l'absence d'indication par l'agence immobilière, venue faire accepter la vente, de la faculté de renonciation imposée par l'article L.121-23 7° du Code de la consommation relatif au régime du démarchage à domicile.

La Cour d'appel de Caen a suivi les vendeurs et débouté les premiers acquéreurs évincés de leur demande d'indemnisation.

Sur pourvoi contre cet arrêt, la Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel de Caen en écartant l'existence d'un acte de démarchage à domicile effectué par l'agent immobilier.

L'arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation est doublement intéressant. D'une part, il écarte la qualification de démarchage à domicile et, surtout, ses conséquences lors qu'un agent immobilier remet ou transmet une offre au domicile des mandants.

D'autre part, il précise une précédente décision de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 27 juin 2006 qui avait exclu la qualification de démarchage à domicile en présence d'une simple réitération au domicile d'une partie d'un accord aux «conditions essentielles» antérieurement arrêtées. Dans cette affaire, l'existence d'un démarchage à domicile avait été exclue car l'offre présentée au domicile des vendeurs par l'agent était conforme au prix du mandat, condition essentielle du mandat.

Une interprétation a contrario de cette décision était donc possible dans l'hypothèse où le prix de vente proposé par le candidat acquéreur différerait de celui fixé au mandat. En apportant au domicile de son mandant, non pas une offre d'achat identique aux conditions du mandat, mais une offre substantiellement distincte quant au prix, la question pouvait se poser de savoir si l'agent effectuait un démarchage en vue de la conclusion d'un accord à des conditions non envisagées par son mandant.

C'est en ce sens que, dans l'espèce jugée par la première chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2010, les vendeurs avaient soutenu que le prix stipulé dans l'offre d'achat "apportée" à leur domicile par l'agent immobilier était nettement inférieur au prix fixé au mandat (187 000 € contre 198 000 € prévus au mandat) et que, en conséquence, les conditions essentielles de l'accord étant modifiées, il s'agissait d'un nouvel accord conclu au domicile par démarchage.
La Cour de cassation rejette cette interprétation a contrario et pose la solution suivante: la qualification de démarchage à domicile est exclue lorsque l'agent immobilier, en exécution de son mandat, se rend au domicile de son mandant pour y faire accepter une offre d'achat fut-elle à un prix différent du mandat.

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Information de l'immobilier Expression #15

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